КНЕУ - Лайшева О. Методичні підходи до оцінювання вартості земельної ділянки

Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана

Лайшева О. Методичні підходи до оцінювання вартості земельної ділянки

Лайшева Олена,ФЕтаУ, 4 курс,

ЕЕП-407 гр

elenitta_91@yahoo.com

Методичні підходи до оцінювання вартості земельної ділянки.

Лайшева Елена

Laisheva Olena

Методические подходы к оценке стоимости земельного участка.

Methodological approaches to the valuation of land.

 

Актуальність. Земля є основою людського існування, оскільки займає визначальне місце у процесі соціально-економічного розвитку суспільства. Саме вона є базисом сталого розвитку, умовою соціального прогресу та добробуту людини. У всьому  світі земля становить  першооснову ринку нерухомості,  тому дуже важливим і актуальним є питання визначення її вартості.

Постановка проблеми. Метою цієї статті є : 1)визначення для чого потрібна оцінка вартості земельних ділянок і у яких випадках вона застосовується; 2)окреслення основних способів її оцінки та вплив основних  чинників та факторів на вартість земельної ділянки; 3)виявлення передумов, що мають скластися в країні, для поліпшення земельного ринку.

Результати дослідження. Об’єктивно необхідним базисом створення будь-якого підприємства та його цілісного майнового комплексу є земельна ділянка.[8]  Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю позицій на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання,які забезпечують власнику землі одержання доходу. Усі властивості земель можна розподілити на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні. У сукупності вони формують специфічний об’єкт оцінювання — земельну ділянку. Вартість земельної ділянка формується під впливом її технічних, економічних характеристик та юридичного статусу в процесі землеустрою. Як вже було зазначено, кожна ділянка є унікальною, тому необхідно ретельно проаналізувати і врахувати всі чинники впливу на вартість.

Для чого ж потрібна оцінка вартості земельної ділянки? Вона обов’язково проводиться у таких випадках : вчинення цивільно-правовою угодою з об'єктом нерухомості, залучення земельних ділянок до операцій, в тому числі їх приватизації,   передачі в     довірче управління або передачі в оренду, вилучення землі для державних і муніципальних потреб, одержання кредиту під заставу об'єктів нерухомості, внесення земельних ділянок до уставного фонду компаній ,визначення найкращого та найбільш ефективного використання земельних ділянок,  розробки та здійснення інвестиційних проектів ,а також для інших цілей, передбачених чинним законодавством. [5]

Оцінкою земельних ділянок займаються експерти. Вони оцінюють всі фактори, що впливають на вартість земельної ділянки, використовуючи  різні способи оцінки. Фахівці розрізняють понад 20 таких способів. В їх основу покладено або порівняння даних про продаж аналогічних земельних ділянок, або оцінку фактичного та потенціального доходу від використання оцінюваної ділянки.[8] Існує два розрахунки вартості земельної ділянки – це нормативно-грошова оцінка земельної ділянки та експертна грошова. Нормативно-грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, орендної плати за землю, визначення втрат сільськогосподарських і лісових угідь та економічного стимулювання національного використання та охорони земель. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. А вартість земельної ділянки встановлюється на результатах порівняльного аналізу і оцінки всіх факторів за різними методичними підходами.[3]

Вартість земельної ділянки, відповіднодо земельного кодексу України, визначається на підставі експертної грошової оцінки. При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів, при цьому один з них може базуватись на нормативній грошовій оцінці.

Експертна оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до таких методичних підходів як : зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; методу співвіднесення; урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній  ділянці; капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки; поєднання декількох методичних підходів при умовному розподілі забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Серед методичних підходів, які можуть бути застосовані для оцінки, перевага надається тим, які ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку. Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами.[4] На мій погляд це дуже важливо, оскільки таким шляхом можна визначити варіант, який принесе максимально можливий дохід від використання земельної ділянки. Проте, фізично неможливо врахувати вплив абсолютно кожного фактора, також , як зазначалось, оцінкою земельної ділянки займаються експерти. Всі люди різні, так само і експерти, вони використовують різні методи визначення вартості потенціалу земельної ділянки, будівлі чи споруди підприємства, фактори що впливають на вартість, по різному оцінюють поправки та коригування відповідно до власних переконань та підготовки. В оціночній практиці досить часто постають проблеми, що потребують поєднання різних позицій. Тому спроби поєднання різних методів дають підстави казати про необхідність створення нового підходу до дослідження феномену потенціалу підприємства у цілому і таких його елементів, як земля, будівлі та споруди.[9] Цей аспект надзвичайно важливий, і на мій погляд, не можна його ігнорувати, оскільки  земля є особливим товаром через реальну відсутність її замінників і повну нееластичність пропозиції.

Оцінка вартості землі не є величиною постійною, ринкова вартість ділянки змінюється в часі і оцінювання землі завжди проводиться за станом на конкретну дату, при цьому, при зміні цільового призначення ділянки (дозволеного використання), ринкова вартість землі також змінюється. Вона змінюється з часом разом зі зміною всіх вище перерахованих факторів. [6]

Для сучасних підприємств дуже актуальним є встановлених законодавством норми та прав володіння, враховувати містобудівні обмеження, фізичні характеристики, інженерно-геологічні умови, відсутність сервітутів та правових обтяжень, приймаючи до уваги споживчі властивості ділянки і ринковий попит на подібні земельні ділянки використання і розпорядження земельною ділянкою, цільове призначення ділянки та розміщені на ній інші об’єкти нерухомості, можливість отримувати прийнятний для підприємств дохід від підприємницької діяльності на даній земельній ділянці,оскільки в деяких сферах бізнесу земельна ділянка може бути основним фактором виробництва та одним із ключових факторів успіху. [2]

На привеликий жаль в Україні, належним чином не  забезпечується раціональне використання та охорона земельних ресурсів, відтворення продуктивного потенціалу сільськогосподарських земель. Оскільки процеси земельного реформування відбувалися повільно, земельне питання стало вкрай заполітизованим, а перехід землі ефективним господарям - практично заблокованим. ВУкраїні –вкрай актуальне питання щодоконцепції сталого землекористування, яка могла б забезпечити підвищення добробуту людей, вирішити проблеми, пов’язані з деградацією навколишнього середовища, поліпшення екологічного стану земель.[7]Також ціна, яку встановлюють аналітики не завжди є об’єктивною та справедливо. Тому я рекомендую більше уваги приділяти до потенційних власників земельних ділянок, бажано щоб це були ефективні господарі, слідкувати за екологічним станом та щоб земля використовувалась за своїм цільовим призначенням, ввести обмеження щодо частих перепродажів, залучення додаткових інвестицій в аграрний сектор, і дуже важливим є врахування містобудівних обмежень, оскільки цей фактор останнім часом просто ігнорується сучасним законодавством.

Висновки.Отже, можна зробити наступні висновки:

Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень. Земля може використовуватись більш або менш інтенсивно. Наприклад, одну й ту саму площу може займати одноповерховий будинок і хмарочос; сільськогосподарська ділянка може оброблятися з використанням і без використання добрив, зрошування, сільськогосподарської техніки. Але інтенсивність, як вже зазначалось,не впливає на пропозицію землі. Вона залежить від того, як сполучається земля з іншим, дуже важливим,фактором виробництва — капіталом.

Ціна землі – це не тільки грошове відображення земельної ділянки як товару, тут також до уваги береться цінність землі як основного капіталу і попиту на неї, тобто земля набуває ознак основного капіталу, який має реальну вартість. Туму вкрай актуальним є визначення необхідності оцінки вартості земельних ділянок, вивчення основних способів їх оцінки та  вплив основних  чинників та факторів на вартість земельної ділянки, й встановлення найбільш точної і реальної ціни, а також виявлення передумов, для поліпшення ринку землі. Особливо зараз, в період кризи.

ЛІТЕРАТУРА

1)Базилевич В.Д. Економічна теорія. – К., 2004. – 315 с.

2)Гуторов О.І.профессор кафедри економікипі приємства  Харківськийнаціональний аграрний університетім. В.В. Докучаєва «Методологічні аспекти визначення вартості та ціни землі»

3)Закон України «Про оцінку земель», від 11 грудня 2003 р, №1378-IV;

4)Земельний кодекс України;

5)Закон України «Про плату за землю»

6)«Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок», затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.02 р. за №1531;

7) Сабук П.Т «Розвиток земельних відносин в Україні» 2006р – 23-29с.

8)Федонін О. С., Рєпіна І. М., Олексюк О. І. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навч. посібник. — К.: КНЕУ, 2004. — 95-140с.

9)Філоненко О.С. Аграрні відносини: зміст, розвиток, майбутнє. — К.,2006. — 135-208с.

Презентація

Остання редакція: 12.04.12